임차권등기명령 신청 방법 쉽게 알아보자!

혹시 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할까 걱정되시나요? 아님 현재 보증금을 못 받고 있는 상황인가요? 임대차기간이 종료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황인데, 이사를 가야하는 경우, 전에 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실해 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 올 수 있습니다.

이런 상황에서 임차권등기명령을 신청하면 다른 곳으로 이사를 가도 내 보증금을 보호받을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 받지 못한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 그럼 지금부터 임차권등기명령 신청 방법을 말씀드리도록 하겠습니다. 끝까지 읽어주신다면 신청방법뿐 아니라 신청과정에서 주의해야 할 점, 효력에 대해서도 알 수 있습니다.

임차권등기명령이 뭐지?

임차권등기명령은 부동산등기부에는 일반적으로 지상권이나 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이지만, 특별한 상황에서 계약기간이 종료된 주택임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우를 보호하기 위해 법원의 명령에 따라 해당 임차권을 등기부에 공시하는 제도입니다.

해당 제도를 활용하면 임차인은 종전 주택에 거주하지 않고, 새로운 주거지로 이사를 하고 전입신고를 마쳤더라도, 등기부에 공시된 임차권을 통해 종전 임차주택 보증금 회수의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청방법 쉽게 알아보자!

임차권등기명령 신청 조건

1. 임대차 기간이 끝났어야 합니다.

2. 임차보증금 전부 or 일부를 돌려받지 못한 경우여야 합니다.

3. 미등기 or 무허가 건물이 아니어야 합니다.

4. 임차인이 계약을 해지하려는 의사표시가 전달된 상태여야 합니다. 일반적으로 임대인에게 계약 해지 통보를 하려면 계약 만료일로부터 최소 2개월 전에 통보해야 합니다. 이러한 통보는 문자 메시지나 카카오톡과 같은 메신저를 통해 발송되며, 받은 내용에 대한 답장도 문자나 카카오톡으로 남겨놓는 것이 좋습니다.

5. 주택의 부분적인 공간을 임차하려면, 원룸과 같은 작은 일부분에 대한 신청이 가능합니다. 다만, 임대차 계약을 원하는 부분에 해당하는 도면을 첨부하여 신청을 해야합니다. 이 도면은 임대하고자 하는 부분의 구체적인 위치와 크기 등을 명확히 보여주어야 합니다.

6. 등기부등본에 기재된 임차목적물을 ‘주거용도’가 아니더라도, 실제 주거용으로 사용했다면, 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 다만, 이 경우 임대차 계약을 체결한 이후부터 신청 전까지, 주거용으로 사용한 사실을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

7. 임대차가 종료할 때 대항력이 있는 임차인뿐만 아니라, 대항력을 상실한 임차인도 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인, 양수인(새롭게 주택을 매수한 사람)에게는 임차권등기명령을 신청할 수가 없습니다.

+전차인은 임대인의 승낙이 있더라도 신청이 불가능합니다.

신청 절차

임차인은 임차권등기명령 신청서를 작성하고, 필요한 서류와 함께 관활법원에 접수하면 됩니다. 사실 인터넷이나 법무사를 통해서 신청하는 방법도 있는데 그건 조금 뒤에 설명하도록 하겠습니다. 통상적으로 법원 심사는 2주 정도 걸립니다.

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필요한 서류 정리

필요한 서류에는 임대차계약서 사본, 주민등록 등본과 초본, 임차권등기명력 신청서, 등기사항 전부증명서 입니다. 이 4가지는 기본 서류이고 필요한 경우 추가적으로 서류를 제출해야 할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청서 양식

  • 신청 이유
  • 사건 표시
  • 임차인 임대인 성명
  • 임차인 임대인 주소
  • 임차인 주민등록번호
  • 임대차 목적인 주택 or 건물 표시
  • 반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임

(임차권등기명령 신청서)

임차권등기명령 신청서 양식

신청서 양식을 작성할 때는 신청 이유를 적어야 합니다. 임차권등기명력이 타당한지 확인하는 부분임으로 임대차 계약 체결 사실과 계약 내용을 구체적으로 적어주시기 바랍니다.

신청 방법 3가지

임차권등기명령을 신청하는 방법에는 3가지가 있습니다. 첫 번째로 관활 법원에 방문하여 신청하는 방법, 두 번째는 대한민국 법원 전자소송 사이트에 접속하여 신청하는 방법, 마지막으로 전문가에게 위임하는 방법이 있습니다. 차례대로 설명해 드리겠습니다.

1. 관할 법원 방문 신청

필요한 서류를 모두 준비한 뒤, 해당 주택 관활 법원에 방문해 신청하는 방법입니다. 더이상의 설명은 불필요하다고 판단해 넘어가겠습니다.

2. 인터넷으로 신청

집에서 인터넷으로 신청하고 싶다 하는 분들은 대한민국 법원 전자소송 사이트를 이용할 수 있습니다.

1. 먼저 대한민국 법원 전자소송 사이트에 접속 후, 로그인 해줍니다.

2. 상단에 탭을 클릭하고 민사 서류를 클릭해 줍니다.

3. 민사신청 박스를 클릭합니다.

4. 주택임차권등기명령 신청서를 클릭해 주면 신청이 가능합니다.

3. 법무사에게 위임

다음으로는 법무사와 같은 전문가에게 위임하는 방법입니다. 비용이 들겠지만 개인적으로 가장 현명한 방법이라고 생각합니다. 임차권등기명령은 보증금을 보호하는 매우 중요한 제도입니다. 중요한 제도인 만큼 신청 절차가 복잡하고, 다양한 서류를 요구합니다. 그러나, 개인이 임차권등기명령에 모든 것을 파악하고 있기는 어렵습니다. 따라서 우리는 해당 내용을 가장 잘 아는 전문가에게 위임해야 하는 것입니다.

신청비용

  • 인지세 : 2,000원
  • 등록면허세 : 7,200원
  • 송달료 : 3,550원 X 6회분 = 21,300원
  • 등기수입증지 : 3,000원 (부동산 1개당)

신청 총금액 : 33,500원

신청 후 절차

다음은 임차권등기명령을 신청한 후 어떤 절차를 거쳐야 하는지 설명해 드리겠습니다.

1. 임차권등기명령 법원 신청

2. 법원 심사

3. 집주인에게 송달

4. 결정문 등기소로 전달

5. 등기부에 임차권등기 기재

먼저 임차권등기명령을 법원에 신청하면 법원에서 관련 조건이 만족됐는지 심사를 진행합니다. 조건에 만족하면 3~4일 내에 임차권등기명령은 나옵니다. 만약 서류에 문제가 있으면 법원에서 보정하라는 명령을 내립니다. 이때 우리는 미비한 내용을 보완하고 재심사를 요청할 수 있습니다.

그 다음 심사 승인이 나면 법원은 임차권등기명령을 집주인에게 송달합니다. 송달이 완료되면 법원은 등기소로 결정문을 보내고, 이제 등기부에 임차권등기가 기재되는 것입니다.

절차는 3일 정도 소요가 되지만, 서류가 미흡하거나, 집주인 주소를 잘 못 적는 등 오류가 있으면 기간은 늘어납니다.

보증금 반환?

임차권등기는 임차주택에 대하여 미반환된 보증금을 위한 담보적인 기능을 하게 됩니다. 이로 인해 안정감을 느낄 수 있지만, 임차권등기명령을 받았다고 하더라도 즉시 보증금을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 임차권등기명령은 담보권으로서의 역할을 하는거고, 실제로 보증금을 회수하려면 추가적인 절차와 시간이 필요합니다.

물론 새로운 임차인을 구해보려고 하는 경우에는 자진하여 보증금을 내어주는 경우도 있을 수 있습니다. 그러나 현실적으로는 보증금을 주지 않았던 임대인이 즉시 보증금을 내어줄 가능성은 적기 때문에 이 점을 알아두셔야 합니다.

임대차등기명령은 부동산에 대한 가압류, 가처분, 압류 등과 같이 등기부에 공시되지만, 그 실질적인 효과는 담보적인 기능에 국한됩니다. 따라서 임대차등기명령만으로는 집행권한이 주어지지 않으며, 시효 중단의 효과도 인정되지 않습니다. 이로 인해 일부 사람들은 임대차등기명령에만 의존하여 장기간 동안 권리를 행사하지 않다가 시효로 인해 권리가 소멸된 후에야 원통함과 분통함을 호소하는 사례가 발생하기도 합니다.

임차권등기는 어떤 효력이 있을까?

1. 대항력, 우선변제권을 유지

임차권이 등기되면 이전에 취득한 대항력, 우선변제권이 유지됩니다. 따라서 세입자는 등기 이후 짐을 빼고 이사를 가도 됩니다. 대항력, 우선변제권이 유지되기에 보증금을 변제받을 수 있습니다.

2. 새롭게 대항력, 우선변제권 취득

만약, 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하지 않은 상황이라면 임차권등기 이후 새로운 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

그러나 새로운 대항력과 우선변제권을 취득한다면, 취득한 시점이 임차권등기를 한 시점으로 지정됩니다. 따라서 이전에 있는 권리를 우선하여 변제받는 것은 불가능합니다. 또한, 새로운 낙찰자가 나타나도 경매 진행 상황에서는 대항이 불가능합니다. 쉽게 말해서 낙찰자가 새롭게 나오고 집을 비워주는 상황이 됐을 때 보증금을 받을 권리는 보장받지 못하는 것입니다. 만약 보증금을 보호받고 싶다면 임대차 계약을 맺은 직후 전입신고와 확정일자를 받아놓으시길 바랍니다.

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3. 배당요구가 필요하지 않음

해당 주택 경매가 진행된 경우, 임차권 등기는 배당 요구를 하지 않아도 배당 과정에 참여가 가능합니다. 기간은 배당요구 종기일까지입니다.

자동 배당 대상이 되기 위해서는 경매개시 결정 등기 전에 임차권등기가 등기 되어야만 합니다.

3. 최우선변제권 배제 가능

임차권 등기가 완료된 주택을 이후에 입주하는 임차인들은 소액 보증금의 최우선 변제를 받을 수 없습니다. 이유는 새로운 입주자들에게 최우선 변제권을 인정하게 되면, 이미 등기된 임차인과 선순위 채권자의 이익을 침해할 우려가 있기 때문입니다.

다시 말해, 이미 해당 주택에 임차권 등기가 완료된 상태라면, 기존 임차인의 권리를 우선적으로 보호해야 하므로, 새로운 입주자들은 이러한 보호를 받지 못하게 됩니다.

따라서, 만약 부동산을 찾아서 새로운 임대차 계약을 하려는데 해당 주택에 이미 “임차권 등기”가 되어 있다면, 이후에 자신의 보증금을 보호받지 못할 가능성이 있으므로 계약을 고려하지 않는 것이 좋습니다.

+임차권등기명령 신청 주의사항


임차권 등기명령을 신청한 후에는 즉시 기존 임대 주택에서 모든 물건을 옮기고, 다른 곳으로 전입신고를 하시면 안 됩니다. 등기부에 등기가 정상적으로 완료되었는지 꼭 확인한 후에 짐을 빼고 다른 곳으로 전입신고를 하셔야 합니다.


만약 임차권 등기가 등기부에 기록되기 전에, 강제적으로 이사를 가야 하는 상황이라면, 모든 짐을 옮기지 마시고 이불 몇 개라도 집에 남겨두시는 것이 좋습니다. 또한, 집 비밀번호 등을 절대 집주인이나 관리인 등에게 알려주시면 안 됩니다.

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