조합원 아파트는 무엇이고, 심각한 문제점이 있다고?? (2023ver.)

조합원 아파트 표지

조합원 아파트에 대해 궁금하신가요?

길을 걷다 보면 주변에서는 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 강조하며 불법 현수막이나 전단지를 통해 주택조합 가입을 권유하는 경우가 많이 보입니다. 이러한 홍보 방식은 주택조합 사업의 위험성과 단점을 간과하는 시민들이 광고 내용에 현혹되어 투자하다가 손해를 보는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.

실제로 전국적으로 주택조합 사업은 성공할 확률이 매우 낮음에도 불구하고, 많은 지역주민들이 이러한 위험성을 인지하지 못하고 홍보에 이끌려 투자하고 있습니다.

이로 인해 많은 피해자가 생겨나고 있습니다. 현재 조합원 아파트는 계속해서 증가하고 있는 상황인데, 이러한 상황 속에서 주택조합 가입 시 어떤 위험 부담이 있는지 꼼꼼하게 검토하고 숙고한 후 가입하는 것이 필요합니다.

그래서 오늘은 지역주택조합 장점, 단점, 자주있는 질문에 대해서 이야기해보겠습니다.

조합원 아파트란?

특정 지역 내에 거주하는 주민들이 주택 및 아파트를 건설하기 위해 조합을 창설한 후, 이 조합이 사업의 주체가 되어 필요한 토지를 구입하고, 조합원들에게 상대적으로 저렴한 가격에 아파트를 분양하는 방식이 주택조합의 아파트 건설 방법입니다.

조합원 아파트 전세/매매 단점

1) 조합원이 내야하는 비용이 계속 증가할 수 있다.

일반적인 분양 아파트의 건설 기간은 보통 3년 정도입니다.

그러나 조합원 아파트는 여러 단계의 복잡한 과정으로 인해 거의 80% 이상의 경우 사업이 지연되는 경우가 많습니다. 사업 진행을 위해 설립 허가를 받고, 사업 계획 승인을 받아야 아파트 시공이 시작될 수 있는데, 이 과정에서 시간이 많이 소요됩니다. 사실, 몇 년이나 지나도 아직 사업 계획 승인을 받지 못한 곳도 존재합니다.

주택조합원들은 특정 조건을 충족해야만 가입이 가능하며, 이는 무주택 또는 전용면적 85제곱미터 이하의 소형주택 1채만 소유하고 있는 등의 제한 사항을 포함합니다.

그러나 사업이 늦춰지는 경우에는 조합원들이 다른 주택을 매입할 경우 조합원 자격을 잃을 수 있어, 발이 묶이는 상황이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 곤란한 상황이 생길 수 있으며, 조합원들의 사업 진행 및 주택 구매에 대한 불안감이 증가할 수 있습니다.

토지 소유권을 얻지 못한 상태에서 조합을 설립하면, 토지 매입비가 계속해서 상승하게 되며, 사업 지연으로 인해 대행사의 유지 비용이 계속해서 지출되어야 합니다. 이에 따라 추가 부담이 발생하게 됩니다. 따라서 사실상 아파트 분양과 비교했을 때 가격적인 장점이 사라지게 됩니다.

2) 토지 매입 목표 달성이 어렵다.

지역주택조합을 설립하려면 해당 주택 건설 대지의 80% 이상에 대한 토지 이용 승낙서, 창립 총회 기록, 조합장 선출 동의서, 조합원 명단, 사업 계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택 건설 대지를 관할하는 시·군·구 등 자치 부장에게 제출해야 합니다.

주택 건설 사업 계획 허가를 받고 토지 등을 확보한 후 일반적인 분양주택이나 구입 주택은 해당 사업 주체가 제공하는 것과 달리, 조합원 아파트는 다수의 조합원이 스스로가 건축주 역할을 수행합니다.

이는 사업 계획 승인을 위해서는 토지 소유권을 총 95% 이상 확보해야 하므로, 상대적으로 사업 진행 기간이 더 늦춰질 가능성이 있습니다. 이러한 점은 지역주택조합의 단점으로 꼽히며, 사업이 진행되는 동안 시간적인 지연이 우려되는 요소로 작용합니다.

3) 조합원 그만두기가 어려울 수 있다.

전체 세대수의 절반의 조합원이 모여야 다음 단계로 진행할 수 있습니다. 조합원으로 가입하려면 계약금을 지불해야 하며, 이를 통해 현재까지 진행된 업무에 대한 브리핑 및 현 거주자에 대한 토지 매입 등이 추진됩니다.

조합원이 탈퇴할 경우, 조합은 납입한 비용을 반환해야 합니다. 그러나 조합원 모집이 50% 미만인 상황에서 이미 비용이 사용되었다면, 시행사는 조합원의 탈퇴 요청에 대해 동일하지 않은 반응을 보일 수 있습니다.

또는 탈퇴에 합의하더라도 계약금을 완전히 돌려주지 못할 수도 있습니다. 때로는 거액의 추진비를 차감하고 나머지를 돌려주는 경우도 있을 수 있습니다. 이러한 점은 조합 탈퇴 시에 발생하는 단점 중 하나로 꼽히며, 조합원이 자신의 계약금을 모두 환급 받지 못할 확률이 있다는 점을 고려해야 합니다.

4) 조합 내부에서 비리가 발생할 가능성이 있다.


토지 매입과 조합원 아파트의 조합원 모으는 건 어려운 과정이므로, 홍보 대행사들은 종종 모델하우스 등에서 조합 가입 홍보 할 때 토지 확보가 이미 끝났고, 조합원 모집도 거의 완료되어 사업 승인 및 곧바로 진행할 수 있다는 인상을 주기 위해 부풀린 내용을 사용하기도 합니다.

또한, 주택조합 사업을 진행하다보면 주택조합 아파트가 건설될 위치에 토지를 사들이는 과정에서 상식에 벗어난 높은 가격으로 토지를 매입하거나 지위를 이용해 고액을 횡령하는 등의 사례가 종종 발생합니다.

이러한 행동은 조합원들과의 싸움이나 분쟁으로 이어져 사업이 지연되거나 실패하는 결과를 가져올 수 있습니다. 조합장이 이러한 불법를 저지른 경우, 조합원들이 조합장을 몰아내려고 할 수도 있으며, 수사기관의 개입을 통해 처벌을 받을 수도 있습니다. 그러나 이미 조합 내부의 상태가 파괴된 경우, 이로 인해 사업이 망가질 수 있습니다.

뿐만 아니라, 조합원 모집 단계에서 문제가 발생하더라도 조합 설립 인가 전에는 감시하기 어려워서 실질적인 감시가 어렵습니다. 더욱이 조합 자금의 운영도 감시하기 어려운데, 사업 추진 중 문제가 발생하면 조합원들이 직접 해결해야 하며 예상비용 또한 예상하기 어려운 단점이 있습니다.

이에 따라 사업이 중단되거나 시공사가 끝나도 조합원들의 보호가 어려울 수 있습니다. 조합원 가입 계약서에 시공사의 책임 범위에 대한 내용이 나와 있더라도, 법적 분쟁이 발생하는 경우 시공사의 책임을 인정받는 경우도 거의 없습니다. 이로 인해 조합원들이 사업의 위험에 노출되는 문제가 있을 수 있습니다.

조합원 아파트 전세/매매 장점

1) 분양가가 저렴하다.

조합원 아파트는 아파트를 공동 구매한다고 생각하시면 됩니다. 그러니 상대적으로 구입가가 저렴한 편입니다.

2) 대중교통이 편리하고 인프라가 좋을 확률이 높다.

일반적으로, 주택조합은 대다수가 상업용지나 독립주택, 저층 건물이 있는 주거 지역을 매입하여 아파트를 건설합니다. 이로써 대중교통을 이용하기에 편리한 지역을 선택하고, 때로는 상업지역에 위치해 생활이 편리한 곳에 아파트를 건설하는 경우도 있습니다.

3) 사업절차가 간단하다.

대체적으로 사업절차가 간단한 편이기 때문에 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다.

조합원 아파트 Q&A

Q: 조합원 아파트 중에 입주한 사례는 어느정도 될까?

전국적으로 지역 주택조합 아파트를 조사해보면, 입주가 완료된 사례는 전체의 20% 미만입니다. 일부 사업은 성공적으로 진행되었지만, 많은 경우에는 그렇지 못한 상황이 일반적입니다.

Q: 조합원 아파트는 어떻게 구별이 가능할까?

부동산에 대한 이해가 부족한 사람들은 조합원 아파트, 재개발, 재건축을 구별하기 어려울 수 있습니다. 아래 항목이 홍보 내용에 포함되어 있다면 조합원 아파트로 의심할 수 있습니다.

1. 모델하우스라는 명칭 대신 홍보관이라는 단어를 사용하고 있지는 않은가?

2. 계속해서 분양비용이 낮다는 것을 강조하지는 않은가?

3. 정확한 완공, 들어가는 시기는 안나와 있고 착공 예정시기만 강조하진 않는가?

4. 홍보 내용에 ‘조합원 마감’ 이라는 용어를 사용했는가?


이상으로 조합원 아파트에 관한 포스팅을 마치겠습니다.

도움이 되셨다면 좋겠습니다.

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